2015全国房地产估价师执业资格考试历年真题与模拟冲刺 房地产估价案例与分析 下载 pdb txt pdf 百度云 kindle umd 夸克云

　　史贵镇主编的《房地产估价案例与分析》为全国 房地产估价师执业资格考试历年真题与模拟冲刺丛书 中的一册，汇 集了近三年《房地产估价案例与分析》科目考试的试 题，并进行了解析。还提供了 三套模拟题供考前检验复习效果，应考冲刺。《房地 产估价案例与分析》可供参加全国房地产估价师执业 资格考试的考生自学使用，也可作为培训机构的培训 教材使用。

2010年考试真题及解析

2011年考试真题及解析

2012年考试真题及解析

模拟试题一及解析

模拟试题二及解析

模拟试题三及解析

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　　一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下。)

　　(一)2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加建了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

　　请问：

　　1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同?

　　2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?

　　3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?

　　【答案】

　　1·根据《城市房屋拆迁估价指导意见》：“拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”，即是指评估被征收房屋无租约限制下的价值．不考虑租约影响。

　　2·根据《城市房屋拆迁估价指导意见》：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估”，“对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算”。

　　3·根据《城市房屋拆迁估价指导意见》“被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定”；或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决；或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从征收人处得到的装修补偿款(或根据估价时点的装修现值)减去租赁期满后装修的残余价值。

　　【试题解析】由于《国有土地上房屋征收评估办法》自2011年6月3日起施行，因此，在2010年考试中沿用原标准《城市房屋拆迁估价指导意见》。为了便于大家学习，以下是编者根据《国有土地上房屋征收评估办法》对此问答题答案的修订：

　　1·根据《国有土地上房屋征收评估办法》：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”，即是指评估被征收房屋无租约限制下的价值，不考虑租约影响。

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